不動産の分割方法

不動産の分割方法

遺産分割協議を進めていく中で厄介なものと言えば、不動産の分割方法をどうするかという問題があります。
まずは分割方法について見ていきます。

現物分割

遺産である不動産そのものを分け、各相続人が単独で所有権を取得する方法です。
複数の不動産を各相続人がそれぞれ取得することもあれば、1つの不動産を複数に分割して各相続人が取得することもあります。

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例えば、土地Aは長男、区分所有建物Bは長女、土地Aから分筆した土地Cは次女といった具合です。

代償分割

遺産である不動産が1つの建物であったり、分割すると土地の面積が小さくなる等して土地の利用価値が劣ったり、借地借家人がいたり、複数の人が同じ不動産を単独で相続したいなどの場合、ある相続人が不動産を取得する代わりに、他の相続人に対して代償金(現金)を支払うという代償分割という方法があります。
この場合、対象となる不動産の価格設定とその代償金の算定、そして支払い能力の有無がポイントとなります。

換価分割

遺産である不動産を取得する相続人がいない場合や、代償金の支払い能力がある相続人がいない場合には、代償分割をすることはできないため、不動産を売却して換金し分割することになり、これを換価分割といいます。

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換価分割をすることについて合意ができれば、相続人が協議の上で第三者に任意売却することで換金し、その代金を相続分に応じて分配することになります。
ただ換価分割が適当な状況であるのに、任意売却に同意しない相続人がいる場合には,家庭裁判所が審判で競売を命じることになります。

共有分割

再建築不可能な土地等で不動産の買い手が現れる見込みが非常に低いなどの理由で、換価分割でも困難な場合等では、共有分割することになります。
共有分割とは、各相続人が相続分に応じて不動産を共有する方法です。
この共有状態を解消するには、交渉・共有物分割調停・共有物分割の訴えのいずれかによって解決を図る必要があります。

遺産分割審判における不動産の分割方法

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遺産分管轄協議が纏まらない場合、遺産分割調停に進むことになり、さらに調停が成立しない場合には遺産分割審判へと移行することになります。
遺産分割審判の場においてもなお当事者間の合意ができない場合には、家庭裁判所が適切と考えられる方法を決定します。

このとき、遺産分割の調停においても審判においても、まずは現物分割によって解決することができるかを検討し、それが困難であれば次に代償分割→換価分割→共有分割といった順番で検討されることになります。

遺産である相続財産が、分割不可能な不動産だけという事例が多々あります。
ここで競売による換価分割となった場合、不動産の資産価値が大きく目減りする場合があるので注意が必要です。
遺産分割協議の中で、相互に協力しあい積極的な共有分割するというのも賢明な妥協点かと思います。

遺産分割において家事審判で競売による価額分割が行われた事例

価額分割により取得した遺留分としての分配金は譲渡所得の収入金額に該当するとした事例

裁決事例集 No.22 – 29頁

遺産分割が家事審判に基づく競売による価額分割の方法により行われ、当該分割の対象となった土地の競売代金のうちから取得した遺留分相当額の金員については、相続財産として取得したものであり、譲渡所得の課税対象とはならない旨の主張について、譲渡所得の課税は、譲渡所得の基因となる資産の値上がりによりその資産の所有者に帰属する増加益を所得として、その資産の所有者の支配を離れて他に移転するのを機会にこれを清算して課税する趣旨のものであり、当該金員については、家事審判に基づく競売による価額分割がなされたことによって、その値上がり益の清算が行われたものと認められるから、所得税法第33条第3項に規定する譲渡所得に係る収入金額に該当するものであり、したがって、原処分は相当である。

昭和56年6月1日裁決

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